Як взяти іпотеку без банку

Як взяти іпотеку без банку

Щоб продати або придбати квартиру в рамках іпотечного кредиту, заявляють експерти, достатньо участі в угоді всього двох фізичних осіб – продавця і покупця. «СП» дізналася, які документи при цьому слід оформляти, і в чому полягають сильні і слабкі сторони такої схеми? Більш детальніше тут ипотека екатеринбург.
Що це таке?
Інструмент під назвою «іпотека між фізичними особами» відомий знавцям ринку нерухомості досить давно, просто він досить рідко застосовується на практиці. А відбувається це тому, пояснюють експерти компанії «Метриум Груп», що громадяни звикли до того, що банк є традиційною третьою стороною в іпотечній угоді і просто в масі своїй не знають, що можна цілком обійтися без кредитно-фінансової організації.
Вся сіль в певному розходженні понять «іпотека» та «іпотечний кредит», які у свідомості росіян злилися в єдине ціле, хоча це зовсім не так. З точки зору правових норм іпотечний кредит означає тільки те, що в процедурі купівлі-продажу об’єкта нерухомості бере участь банк, що надає покупцеві власні кошти для фінансування угоди. Між тим іпотека, більш широке і ємне поняття — це форма застави, де в подібному якості виступає нерухоме майно, що передається у володіння і користування боржника.
Отже, формально іпотека між фізособами буде, по суті, являти собою як раз угоду з розстрочкою оплати та наданням застави. Причому ці самі умови розстрочки будуть детально прописані безпосередньо в тексті договору купівлі-продажу.
Як це правильно оформити?
Оформлення угоди купівлі-продажу в рамках іпотеки між фізичними особами мало чим відрізняється від звичайної угоди. В Росреестр так само направляється договір із заявою про перехід права власності, а відомство, у свою чергу, операцію реєструє в установлений чинним законодавством термін. Однак потрібно виконати ще ряд певних нюансів.
По-перше, в процесі подачі документів для реєстрації обидві сторони повинні заявити про те, що на об’єкт нерухомості буде накладено обтяження (це повинно бути зафіксовано в заяві на реєстрацію переходу права власності).
По-друге, що прийшла на зміну свідоцтва про власність з липня 2016 року виписці з Єдиного держреєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП) повинна бути відмітка про це самому обтяження. Таким чином, подарувати, заповідати або продати нерухомість до моменту повного погашення заборгованості перед продавцем новий власник ніяк не зможе.
По-третє, у текст договору купівлі-продажу (ДКП) потрібно вписати додаткові умови. В даному випадку від звичайного ДКП при типовій угоді буде відрізнятися наявністю розділу, в якому будуть описані вартість реалізованого об’єкта та порядок внесення оплати. Щоб дана угода набула з точки зору чинного законодавства статус іпотечної, умови надання продавцем покупцю розстрочки повинні бути розписані до найдрібніших подробиць. Так, в обов’язковому порядку повинні бути присутні наступні моменти:
загальна вартість об’єкта нерухомості; величина початкового внеску (як у грошовому еквіваленті, так і в процентному співвідношенні до загальної вартості); загальне число платежів до повної виплати вартості об’єкта, а також дати і порядок їх внесення; тривалість і остаточна дата погашення заборгованості; розмір і порядок стягування штрафів за прострочення чергового платежу; порядок розірвання договірних зобов’язань при відсутності передбачених платежів.
Крім того, документ повинен містити відомості про те, що відповідно до 488 і 489 статтями цивільного кодексу Російської Федерації об’єкт нерухомості визнається знаходяться в заставі до повного виконання покупцем взятих на себе фінансових зобов’язань.
Хто й чим ризикує?
Угоди в рамках іпотеки між фізичними особами піддаються абсолютно тим же ризикам, що і всі інші операції купівлі-продажу житла. Тут можна натрапити на «підводні камені» юридичного плану, так і складності технічного характеру (наприклад, неузаконене перепланування квартири).
Але є при цьому і деякі додаткові особливості. Оскільки переважна більшість з них регламентується нормами чинних законів, то можна сказати, що обидві сторони в принципі юридично захищені від впливу форс-мажорних обставин. Однак не можна забувати про те, що, на відміну від іпотечної угоди за участю банку, в даному випадку покупцю не надається страховка на предмет втрати роботи або здоров’я. Саме тому аналітики ринку нерухомості настійно не рекомендують встановлювати тривалі терміни погашення заборгованості. Оптимальним, на їх погляд, є період в півтора-два (максимум – три) роки.
Конкретно для продавця головна небезпека при реалізації подібної схеми продажу полягає в тому, що покупець може перестати виплачувати борг. Але це аж ніяк не означає, що гроші і квартира будуть безповоротно загублені.
У виписці з ЕГРП є відмітка про обтяження, накладене на об’єкт нерухомості. І зняти її можна тільки в присутності продавця, а до того моменту будь-які дії з нерухомістю начебто перепродажу повністю виключені. Так що в разі виникнення прострочення продавець спокійно йде в суд.
Там ситуація розвивається за трьома можливим сценаріям. Служителі Феміди або примушують покупця виплатити весь борг достроково, або виносять постанову про продаж нерухомості з метою погашення боргу, або вирішують, що об’єкт треба повернути продавцю, а гроші — покупцеві. При цьому найбільш ймовірний саме останній варіант. Природно, розлучатися з отриманими грошима не дуже приємно, але, з іншого боку, і шанс залишитися без всього відсутня.
Для покупця найбільшим ризиком є відмова продавця звертатися в Росреестр з проханням зняти обтяження щодо об’єкта нерухомості або всіляке затягування цієї процедури. На цей випадок новому власнику слід запастися документальними підтвердженнями факту виконання своїх зобов’язань в повному обсязі. Для цього підійдуть і звичайні розписки про прийом-передачу грошей, але найбільш надійним підтвердженням стане нотаріальне засвідчення підписів сторін на подібному документі, причому залучати фахівця слід кожен раз при передачі коштів. Це стане незаперечним доказом того, що все виконано не тільки в повному обсязі, але і точно в строк. Правда, притягнення нотаріуса до цього процесу варто прописувати в договорі купівлі-продажу окремим рядком.
А для чого взагалі це потрібно?
Саме зараз на «вторинці» подібний механізм має всі шанси стати популярним. Тому що в цьому сегменті ринку склалася дуже непроста ситуація. По-перше, купівельний попит тут знаходиться на низькому рівні, ціни на ліквідні варіанти не ростуть (на відміну від термінів експозиції, які збільшуються), на неліквідні – знижуються. А традиційна, «банківська», іпотека в реальності не доступна: річні ставки, як і вимоги до позичальників, високі. У результаті продавці не можуть реалізувати свої об’єкти, а у потенційних покупців немає можливості їх придбати.
Особливо сильно страждають при такому розкладі угоди, для яких вибудовуються так звані «альтернативні ланцюжка». Люди, охочі зробити свої житлові умови більш комфортними, знаходять відповідні варіанти, але заплатити за них не можуть, оскільки їх стара нерухомість не продається, а більше грошей на оплату нової їм взяти ніде.
І от як раз іпотека між приватними особами цю дилему цілком може вирішити. Якщо продавець нерухомості бажає продати квартиру зараз, побоюючись подальшого її здешевлення, але відразу вся сума за об’єкт йому не потрібно в екстреному порядку, то для нього є сенс трохи почекати і надати покупцеві для оплати цю саму розстрочку. Останнім, в свою чергу, подібна схема також буде цікава, особливо в тому випадку, якщо він очікує в найближчій перспективі отримання великих грошових коштів (наприклад, від реалізації наявного у власності житла), а новий об’єкт хоче купити прямо зараз, побоюючись того, що він піде в інші руки.